Älykäs ylläpito asettuu taloksi

Kiinteistötoimiala elää muutoksen aikaa, kun digitaalisuus jalostaa rakennusten perinteisen seurannan älykkääksi IoT:tä hyödyntäväksi tekniseksi ylläpidoksi. Talotekniikkaan erikoistuneessa Aressa on otettu käyttöön Sarlinin toimittama valvomo-ohjelmisto, joka auttaa ennakoivan ja oikea-aikaisen huollon toteutuksessa ja energiatehokkuuden lisäämisessä.

Älykäs ylläpito vie kiinteistöjen systemaattisen seurannan uudelle tasolle, kun etävalvonta ja ennakoiva huoltotyö yhdistyvät investointien suunnitteluun ja kokonaispalveluun. Modernissa kiinteistössä ylläpidon ohjaus toimii digitaalisen palvelualustan avulla, johon on liitetty kiinteistön laitteet ja rakennusautomaation anturit sekä toiminnan valvonta ja varsinainen huoltotyö. Älykkäillä järjestelmillä voidaan vaikka optimoida rakennuksen ilmanvaihtokoneiden tai lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmien toimintaa ja löytää tehokkaasti näiden erilaiset vikatilanteet. Rakennuksen älykkyys lisää kiinteistön arvoa. 

Älykkään teknologian käyttö helpottaa ja nopeuttaa kiinteistöstä ja sen toiminnasta saadun käyttö- ja kunnossapitotiedon hyödyntämistä. Tiedon analysoinnin avulla voidaan tarkentaa laitteiden säätöä sekä tehostaa huollon suunnittelua ja korjaustarpeiden kartoitusta. Tämä taas vähentää merkittävästi ylläpidon kustannuksia. Myös henkilöresursseja voidaan suunnata paremmin, kun toimintaa pystytään ennakoimaan ja vian selvitysaika paikan päällä vähenee.

Aren tietohallintojohtaja Mikko Särkkä toteaa, että digitalisaatio ja IoT:n tarjoamat mahdollisuudet muuttavat koko talotekniikka-alaa. Aressa on tehty vuosien ajan johdonmukaista kiinteistöjen ylläpitoon liittyvää kehitystyötä, joka viime aikoina on painottunut älykkäiden ratkaisujen ja palvelumallien käytännön toteutukseen. Yrityksessä on myös kehitetty energiatehokas Are Sensus -talotekniikkajärjestelmä. Särkkä toteaa, että kehitystyö on osa Aren roolia toimialan suunnannäyttäjänä. Älykästä teknologiaa hyödyntävä palveluohjelmisto on käytössä jo osassa pääkaupunkiseudun kohteista. Vastaavanlaista tekniikkaa on hyödynnetty myös muualla Suomessa.

Tarpeenmukainen ja ennakoiva huoltotyö lisää kustannustehokkuutta

Are on maamme suurin talotekniikka-alan toimija, joka tarjoaa taloteknisiä palveluja kiinteistön koko elinkaarelle suunnittelusta ja urakoinnista ylläpitoon asti. Sen toimintasektoreja ovat uudisprojektit, modernisointi ja ylläpito sekä huolto ja niiden tukipalvelut, kuten asiantuntijatyö ja etävalvonta.

– Huolehdimme pääosin kaupallisista kiinteistöistä, kuten kauppakeskuksista ja toimitiloista, mutta asiakkainamme on myös teollisuuskiinteistöjen omistajia. Kohteita on ympäri Suomen. Eniten asiakkaita on Etelä-Suomessa. Kolme päätoimialaamme tukevat toisiaan, ja usein uudisrakennus siirtyy valmistuttuaan luontevasti kiinteistöhuollon hoitoon, Särkkä kertoo.

Särkän mukaan alan palvelukäsite on muuntautumassa perinteisestä suoritepohjaisuudesta laaja-alaisiin palvelukokonaisuuksiin, joissa esimerkiksi älykäs ja tehokas huollonohjaus on merkittävä elementti.

– Palvelutuote voi olla vaikkapa energiatehokkaasti tuotetut optimoidut sisäolosuhteet. Tämä sisältää halutun mukaisten sisäolosuhteiden ja kiinteistötekniikan ylläpitovastuun sekä tavoitteet energiansäästöille. Kokonaisuus mietitään yhdessä asiakkaan kanssa, jotta kiinteistön ylläpito on tehokasta ja tuloksellista, Särkkä pohtii.

– Esimerkiksi tasalaatuiset olosuhteet lisäävät tilojen käyttömukavuutta, joka puolestaan lisää kiinteistön käyttöastetta. Seurannan avulla kiinteistöjä voidaan myös ohjata käyttöasteen mukaisiksi, Särkkä sanoo.

Valvontajärjestelmän avulla kiinteistöstä kerättyä tietoa voidaan analysoida entistä nopeammin ja helpommin

Aressa kehitystyön tuloksena on syntynyt rakennusautomaatioteknologian, IoT-ratkaisujen ja digitaalisen palvelualustan yhdistelmä, joka liittää toisiinsa kiinteistöstä saatavan reaaliaikaisen tiedon tallentamisen, visualisoinnin ja tiedon analysoinnin sekä tiedon perusteella tehtävät toimenpiteet. Järjestelmä myös yhdistää eri kiinteistöistä kerättyä dataa.

Nikolas Airaksinen (oik.) on tyytyväinen järjestelmän graafiseen visualisointiin, josta näkee esimerkiksi sisäolosuhteiden ja laitteiden toiminnan historian ja nykyhetken. Mikko Särkän mielestä eri kiinteistöistä kerätyn datan yhdistäminen on uusi ja hyvä valvonnan elementti.

Aren digitaalisena palvelualustana on Sarlinin toimittamaa Iconics-valvomo-ohjelmistojärjestelmä. Sarlin on lisäksi konsultoinut järjestelmän käyttöönotossa ja luonut turvallisia yhteyksiä rakennusautomaation ja palvelualustan välille.

Särkkä tiivistää älykkään ratkaisun yhdistävän kiinteistön operatiivisen teknologian eli laitteet sekä rakennusautomaation tietojärjestelmäkokonaisuuden, johon kuuluvat IoT, tietoturvalliset tiedonkeruulaitteet sekä analytiikkasovellukset pilvipalvelussa.

Toiminnan onnistuminen vaatii kuitenkin vielä myös ihmisen, asiantuntijan, joka pystyy analysoimaan kerätyn informaation ja etsimään syy-yhteyksiä sekä tekemään toimintasuunnitelmia saadun tiedon pohjalta.

Aren mallissa kiinteistö on liitetty IoT-gatewayn avulla Iconics-järjestelmään, joka seuraa reaaliajassa rakennusautomaatiojärjestelmän antamia viestejä. Väyläratkaisuina ovat ModBus, OPC-UA tai BACnet. Yhteydet saadaan myös ODBC- ja Webservice-lähteisiin sekä LoRa-pohjaisiin antureihin.

– Kun Iconicsin ohjelmistot on sovitettu kohdekohtaisesti, voi asiantuntijamme tarkistaa ja optimoida suoraan valvomopäätteeltään esimerkiksi ilmavaihtokoneiden tai lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmien toimintaa, löytää vikatilanteet sekä varmistaa kohteen laitteiden ennakoivan ja tarkoituksenmukaisen huollon. Tämä lisää ylläpidon kustannustehokkuutta, Särkkä kertoo.

Aren asiantuntija Nikolas Airaksinen toteaa uuden järjestelmän yksinkertaistavan ja nopeuttavan kiinteistöhuollon prosessia. Vaikka etäluenta on ollut jo vuosia käytössä, ja kohteista on saatu yksittäisiä hälytyksiä, tuo uusin teknologia toimintaan uusia ulottuvuuksia. Airaksinen on tyytyväinen myös järjestelmän monipuoliseen visualisuuteen, joka sopii hyvin esimerkiksi sisäolosuhteiden sekä laitteiden toiminnan historian ja nykyhetken seurantaan.

– Toiminta on meillä vielä alkuvaiheessa, mutta jo nyt on huomattu kohdekohtaisesti laitteiden toiminnassa häiriöitä, joita ei aikaisemmin ole löydetty. Ilmastointi voi esimerkiksi kytkeytyä päälle väärään aikaan tai väärällä teholla. Poikkeamat on havaittu, koska laitteiden toimintahistoria on tallennettuna järjestelmään. Perinteisessä etävalvonnassa poikkeama olisi huomattu vain, jos kiinteistöä olisi valvottu kyseisellä hetkellä. Älykkään seurannan avulla tasalaatuisten olosuhteiden luominen sujuu helpommin, ja energiankulutuskin saadaan kuriin, Airaksinen sanoo.

Airaksinen arvostaa uudessa toimintamallissa myös päätöksenteon faktapohjaisuutta. Aikaisemmin esimerkiksi huoltotoimia, kuten suodattimien vaihtoja, on tehty käyttötunti- tai kuukausipohjaisesti. Nyt ilmanvaihtojärjestelmän toiminnasta saadaan pidempiaikaista dataa, ja huoltotyöt voidaan aikatauluttaa sopivaan ajankohtaan, eikä turhia vaihtoja tarvitse tehdä.

Särkkä ja Airaksinen korostavat tarpeenmukaisen huoltotyön tuomaa hyötyä. Tarpeenmukaisuus lisää kustannustehokkuutta. Myös asiakkaat odottavat huoltotoimilta oikea-aikaisuutta.

– Rakennusautomaatiojärjestelmän keräämän tiedon perusteella on mahdollista aikatauluttaa huoltotyö suunnitelmallisesti, kun korjaustyöt voidaan tehdä ennen kuin laitteet ehtivät vikaantua. Poikkeamien perusteella myös säädöt voidaan optimoida, jolloin vähennetään turhaa käyttöä ja energiaa säästyy, Airaksinen sanoo.

– Poikkeamien korjaaminen voidaan priorisoida vikojen vakavuuden, toistuvuuden ja niiden aiheuttamien kustannusten perusteella. Toimintamallin seurantaa voidaan hyödyntää myös rakennuksen takuunalaisen toiminnan varmistamisessa, Särkkä lisää.

Iconics-järjestelmää voidaan laajentaa jälkeenpäin asennetuilla tekniikalla, kuten sisäolosuhteita seuraavilla antureilla. Ne voidaan liittää kokonaisuuteen esimerkiksi langattoman LoRa-teknologian avulla. Näin vanhaankin kiinteistöön saadaan uusi ja moderni ylläpidon järjestelmä. Iconics valikoitui Aren palvelualustaksi muun muassa markkinatutkimusten perusteella. Lisäksi turvalliset yhteydet ja järjestelmän laajennettavuus olivat etuja. Ohjelmistokokonaisuus tukee useita tiedonsiirtoprotokollia.

– Toimittajan pitkä tuntemus etävalvonnasta ja kokemus toimialakohtaisista ratkaisuista olivat myös tärkeitä, Särkkä toteaa. 

Julkaistu Sarlinin asiakaslehdessä SARLIN 360° 2/2018Teksti Johanna Pelto-Timperi Kuvat Kimmo Brandt ja Janne Viinanen